Mandanten-Information
Aktuelles aus dem Mietrecht
Gefährdete Leistungsfähigkeit des in das Mietverhältnis Eintretenden bei Tod des Mieters
In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall teilte ein Mann, der
sich in einem Ausbildungsverhältnis befand, nach dem Tod der Mieterin dem
Vermieter mit, er sei in seiner Eigenschaft als Lebensgefährte der Verstorbenen
in das Mietverhältnis eingetreten. Daraufhin kündigte der Vermieter
das Mietverhältnis aus einem in der Person des "neuen" Mieters
liegenden wichtigen Grund.
Zur Begründung führte er unter anderem aus, aus dem bezogenen Ausbildungsgehalt
sei die monatlich zu entrichtende Miete nebst Nebenkostenvorauszahlung auf Dauer
nicht zu leisten. Daraufhin erklärte der "neue" Mieter, er sei
ohne Weiteres in der Lage, die Miete und Nebenkostenvorauszahlungen entrichten
zu können. Außerdem verlangte er die Zustimmung des Beklagten zu
einer Untervermietung eines Teils der Wohnung an einen Arbeitskollegen, der
sich (ebenfalls) in der Ausbildung befinde und ein Gehalt in gleicher Höhe
beziehe. Die geplante Untervermietung hätte zugleich den Vorteil, dass
sich sein Arbeitskollege an der Miete und den Nebenkosten sowie an Fahrtkosten
zur Arbeitsstelle beteiligen würde. Der Vermieter verweigerte die begehrte
Zustimmung und widersprach der Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 31.1.2018 entschieden, dass
- entgegen einer verbreiteten Auffassung - eine drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit
beziehungsweise eine "gefährdet erscheinende" Leistungsfähigkeit
eines nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eingetretenen (neuen) Mieters
nur in besonderen Ausnahmefällen als wichtiger Grund für eine außerordentliche
Kündigung in Betracht kommt. Eine zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung
lediglich drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit beziehungsweise "gefährdet
erscheinende" Leistungsfähigkeit des Mieters kann nur in besonderen
Ausnahmefällen eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses
für den Vermieter begründen.
Die auf eine bloß drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder
"gefährdet erscheinende" Leistungsfähigkeit des eingetretenen
Mieters gestützte Unzumutbarkeit muss stets auf konkreten Anhaltspunkten
und objektiven Umständen beruhen, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen,
sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige
Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn
Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen,
wie dies etwa bei staatlichen Hilfen oder sonstigen Einkünften (z. B. Untermietzahlungen;
Unterstützung Verwandter; Nebentätigkeitsvergütungen) oder vorhandenem
Vermögen der Fall ist.